Qué es un dictamen pericial y cuándo lo necesitas
Cuando un conflicto gira sobre una cuestión técnica — ¿por qué se incendió el cuadro?, ¿la instalación cumplía?, ¿de dónde viene esa humedad? — ni el juez, ni el mediador, ni la aseguradora pueden responderla por sí mismos. Resuelven sobre lo que los peritos acreditan. El dictamen pericial es eso: conocimiento experto convertido en prueba.
Lo necesitas cuando hay (o se avecina) disputa técnica:
| Situación | El dictamen responde |
|---|---|
| Siniestro eléctrico (incendio, sobretensión, equipos dañados) | Causa raíz: ¿defecto, uso, red, mantenimiento? |
| El seguro rechaza con informe de su perito | Contradictorio: ¿se sostiene su tesis? |
| Filtración o humedad en una comunidad | Origen exacto y si el elemento es común o privativo |
| Ruido de un ascensor, una bomba o un local | Si la molestia es reglamentaria y cómo se corrige |
| Instalación defectuosa o sin legalizar | ¿Qué incumple (REBT, RITE) y qué daños causa? |
| Disputa con instalador/contrata | ¿Lo ejecutado corresponde a lo contratado y certificado? |
| Vicio de obra con daños | Origen técnico y valoración (con arquitecto si es estructural) |
Y una verdad de este oficio que conviene saber pronto: las evidencias mandan. La instalación sin tocar, los equipos dañados, las fotos del momento — eso es el caso. Si hueles conflicto, el orden es documentar primero, reparar después. La llamada al perito temprana es la más barata de todas.
En qué momento del asunto podemos entrar
Un error común es pensar que al perito se le llama cuando ya hay demanda. En realidad hay seis momentos distintos, y el más rentable para el cliente suele ser el primero.
Antes de demandar: el informe de viabilidad
Un análisis previo de si el problema tiene recorrido técnico: qué se puede probar de verdad, con qué medios y cuánto vale el daño. Cuesta una fracción del dictamen completo y a veces evita un pleito perdido de antemano.
Perito de parte
El encargo habitual: dictamen aportado con la demanda o la contestación, redactado conforme a los requisitos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Designación judicial
Actuación como perito insaculado o designado por el juzgado, con la imparcialidad que ello exige. Las listas las remiten los colegios profesionales a los juzgados.
Crítica de un dictamen contrario
Análisis del informe de la parte adversa o del perito de la aseguradora: errores de método, de norma aplicada o de valoración. Es un formato breve y quirúrgico, orientado al interrogatorio en sala.
Ratificación y defensa en el acto del juicio
Comparecencia para sostener el dictamen y responder a las preguntas de las partes. Un informe que nadie defiende pesa la mitad.
Negociación y mediación
Informe técnico neutral que permita cerrar un acuerdo sin llegar a pleito. En conflictos de comunidad es, con diferencia, el desenlace más barato para todos.
⚠️ Consejo del profesional Si estás en la fase de decidir si demandas, pide primero el informe de viabilidad. Un «no tienes caso técnico» a tiempo es el dinero mejor invertido de todo el asunto, y ningún perito honesto debería cobrarte un dictamen completo para llegar a esa conclusión.
En qué materias actuamos como peritos
Peritamos en lo que ejercemos — y esa es la diferencia. Somos la ingeniería que redacta proyectos, legaliza instalaciones y pasa inspecciones a diario: cuando examinamos una instalación en disputa, sabemos qué debía cumplir, cómo se hace bien y dónde se esconden los defectos.
La titulación de Ingeniero Industrial habilita para proyectar, dirigir y peritar el conjunto de las instalaciones de un edificio: eléctricas, térmicas, de fluidos, de protección contra incendios y de telecomunicaciones. En la práctica eso significa un solo interlocutor para todo el pleito, en lugar de un técnico para la parte eléctrica, otro para la térmica y otro para el agua.
Instalaciones eléctricas de baja tensión
Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (RD 842/2002) e instrucciones técnicas complementarias. Origen y causa de incendios de origen eléctrico, electrocución y contactos indirectos por fallo de protecciones o de la puesta a tierra, daños en aparatos por sobretensión o defecto de calidad del suministro, defectos de ejecución del instalador, instalaciones de recarga de vehículo eléctrico y adecuación de instalaciones antiguas sin documentación.
Medios: inspección termográfica de cuadros y líneas para localizar puntos calientes, y medición de aislamiento, continuidad y resistencia de puesta a tierra.
Instalaciones térmicas y de combustión
RITE (RD 1027/2007) y normativa de gases fluorados. Evacuación de humos y monóxido, calderas y aerotermia mal dimensionadas o mal instaladas, reparto de costes de calefacción entre propietarios, seguridad y ventilación de salas de máquinas, rendimientos garantizados por contrato que no se materializan y fugas de refrigerante sin registro.
Agua, saneamiento y humedades
El litigio más frecuente en propiedad horizontal. Lo desarrollamos más abajo porque tiene entidad propia.
Ruido y vibraciones de instalaciones
Ascensores, bombas, climatizadoras, extracción de humos de hostelería, puertas de garaje. También con sección propia más adelante.
Protección contra incendios y seguridad de utilización
RIPCI (RD 513/2017) y Documentos Básicos SI y SUA del Código Técnico. Causa y origen del incendio y mecanismo de propagación, sectorización comprometida por pasos de instalaciones sin sellar o puertas inadecuadas, recorridos de evacuación y alumbrado de emergencia, dotación y mantenimiento real de extintores, BIE y columna seca, y ventilación y detección de monóxido en aparcamientos.
Vicios constructivos
Ley de Ordenación de la Edificación: plazos de garantía, agentes responsables y deslinde entre defecto de proyecto, de ejecución y de mantenimiento. Los vicios puramente estructurales los coordinamos con arquitecto colaborador — la misma honestidad de competencias que aplicamos en la ITE: cada pericia firmada por quien puede defenderla.
Humedades: el pleito se gana probando el origen, no describiendo el daño
Es el conflicto más repetido en comunidades y el que más dictámenes flojos se lleva por delante. Que hay una mancha lo ve cualquiera. Lo que decide el asunto es de dónde viene el agua, porque de eso depende quién paga.
Lo que hay que determinar:
- El origen de la filtración: cubierta, fachada, bajante, red enterrada o instalación privativa. Son cinco responsables distintos.
- La calificación del elemento afectado como común o privativo — el punto exacto donde se decide si responde la comunidad o el vecino.
- Condensación frente a filtración: se parecen en la pared y no tienen nada que ver. Una es un problema de ventilación y aislamiento; la otra, de estanqueidad. Confundirlas manda la reclamación contra quien no era.
- Antigüedad y alcance real del daño en reventones y fugas, que es donde la aseguradora suele discutir.
- Prevención de legionelosis (RD 487/2022) en instalaciones comunitarias, cuando el asunto va de agua caliente sanitaria.
- Grupos de presión, golpe de ariete y presiones fuera de rango.
Medios: termografía de infrarrojos, medición de humedad superficial y profunda, y ensayo de estanqueidad dirigido a la hipótesis que se quiere probar. Y si tu caso está aún en fase de reclamación —no de juzgado—, la versión ágil de este trabajo tiene página y precio fijo propios: el informe pericial de humedades, 400 € todo incluido.
⚠️ Consejo del profesional En humedades, el informe que solo describe el daño no sirve para nada: la otra parte lo acepta y sigue negando ser la responsable. Si el dictamen que te ofrecen no explica cómo va a acreditar el origen —con qué ensayo, en qué punto y qué resultado esperaría en cada hipótesis—, ese informe se cae.
Ruido de instalaciones: casi siempre es mecánico, no acústico
Los conflictos vecinales por ruido y las actividades molestas se discuten por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y por la ordenanza municipal. Y aquí hay un matiz que cambia los casos: buena parte de las denuncias por ruido de instalaciones tienen origen mecánico, no acústico.
Lo que se perita habitualmente: maquinaria, guías y transmisión estructural de ascensores; bombas de circulación y grupos de presión; climatizadoras y unidades exteriores en patio o cubierta; extracción de humos de locales de hostelería; puertas de garaje y automatismos; y actividades desarrolladas en locales comerciales.
El diagnóstico va en dos planos que conviene no mezclar:
- El plano mecánico — por qué vibra y cómo se corrige. Es nuestro campo: un anclaje mal resuelto, un amortiguador agotado, una transmisión por estructura.
- El plano acústico — la medición reglamentaria, que hacemos con laboratorio acreditado colaborador.
La diferencia práctica es enorme. Un informe acústico acredita que se supera un límite; identificar el origen mecánico permite reclamar una solución concreta y valorada, no un incumplimiento genérico que la otra parte puede tardar años en resolver.
Propiedad horizontal: los conflictos que más se repiten
Es el terreno donde más se cruzan el trabajo del abogado y el del ingeniero. Seis casos concentran la mayoría de los encargos:
| Conflicto | Lo que decide el dictamen |
|---|---|
| Obras de un propietario en elemento común | Afectación real a estructura, fachada e instalaciones comunes, y si son reversibles |
| Salida de humos de un local de hostelería | Cumplimiento normativo, afectación a fachada y a las viviendas superiores |
| Aparato de climatización en fachada o patio | Legalidad de la instalación, ruido, condensados y alternativas técnicas |
| Acuerdo de junta impugnado | Si la derrama respondía a una necesidad real y proporcionada |
| Daños entre viviendas | Origen del daño y deslinde entre vecino y comunidad |
| Accesibilidad y ascensor | Viabilidad técnica de la actuación y coste, cuando se discute si es exigible |
Si el asunto es de inspección eléctrica en una comunidad de vecinos, o de licencia de un local de hostelería que ha acabado en conflicto con los propietarios de arriba, ese contexto normativo lo trabajamos a diario.
Cuánto vale el daño, y por qué esta parte tumba dictámenes
La cuantificación se discute tanto como la causa, y un dictamen que la resuelve mal se cae entero aunque tenga razón en lo técnico. Lo que hay que valorar con criterio defendible:
- Presupuesto de reparación con mediciones y precios de mercado justificados, no cifras redondas.
- Obra ejecutada y liquidación final frente a lo contratado.
- Sobrecostes, modificados y trabajos no previstos.
- Retrasos de ejecución y sus consecuencias técnicas.
- Depreciación del inmueble por el defecto que no es reparable.
- Coste de las medidas provisionales que hubo que adoptar.
Cuando el encargo es criticar el dictamen de la otra parte, el trabajo es el simétrico: revisar la metodología y su trazabilidad, verificar mediciones y precios unitarios, detectar partidas duplicadas, ausentes o ajenas al siniestro, y comprobar que la norma invocada estaba vigente en la fecha de los hechos — un error más frecuente de lo que parece.
Cómo se construye un informe que aguanta en sala
La diferencia entre un dictamen que pesa y un papel que se cae en la ratificación no es el vocabulario: es el método.
- Hechos separados de opiniones. Qué se inspeccionó, qué se midió, con qué instrumentos — trazable y verificable.
- Causa raíz, no síntoma. «Se quemó el diferencial» es un síntoma; el dictamen responde el porqué con la cadena causal completa.
- Normativa aplicable con precisión: qué exigía el REBT o el RITE en la fecha de los hechos, no el reglamento de memoria.
- Valoración fundamentada de los daños — partidas defendibles.
- Escrito para el contrainterrogatorio: cada afirmación se redacta sabiendo que la otra parte intentará tumbarla. Esa disciplina previa es la que se nota en sala.
Y el principio que gobierna todo: solo firmamos lo que la técnica sostiene. El perito complaciente fabrica derrotas — su informe inflado se desmonta en la ratificación y arrastra el caso. Nuestra consulta de viabilidad es gratuita precisamente para poder decirte, sin conflicto de interés, si tienes caso técnico o no.
Si eres abogado: qué te aporta un ingeniero industrial
Tres cosas concretas, más allá de la firma.
Competencia sobre el edificio entero
Un mismo perito para las instalaciones eléctricas, térmicas, de fluidos, de protección contra incendios y de telecomunicaciones. El dictamen es único y coherente, sin costuras entre informes de tres técnicos distintos que a veces se contradicen entre sí.
Independencia real
No ejecutamos obra ni vendemos instalaciones. El dictamen no está condicionado por quién repara después, y eso es exactamente lo que le da valor probatorio frente al informe del instalador o del perito de la aseguradora — que sí tienen interés en el resultado.
Colegiación y visado
Guillermo García, colegiado nº 21.108 del Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid, con visado en la Delegación de Valladolid. El visado colegial acredita la identidad y habilitación del técnico y la corrección formal del documento — un respaldo que suele pesar cuando la pericial se discute en sala.
Lo que necesitamos de ti para valorar un encargo: el objeto concreto de la pericia (no «hay humedades», sino «acreditar que el origen está en el elemento común»), la documentación disponible, la fecha límite procesal, el acceso al inmueble y, si ya existe, el informe de la parte contraria — que cambia por completo el enfoque del trabajo y suele acortarlo.
Precio cerrado, plazos y cómo trabajamos
| Encargo | Precio |
|---|---|
| Consulta de viabilidad (confidencial) | Gratis |
| Dictamen acotado | Desde 450 € |
| Contradictorio (rebatir informe contrario) | Desde 600 € |
| Casos complejos | Cerrado tras la consulta |
| Ratificación en sala | Por comparecencia |
Plazos: dictamen estándar en 2-4 semanas desde la visita. ¿Señalamiento a la vista? Dínoslo desde el primer mensaje — organizamos el trabajo por las fechas procesales o te decimos con franqueza si no da tiempo a peritar bien.
Cómo trabajamos
- Consulta confidencial → hechos, evidencias, para qué necesitas el informe.
- Viabilidad honesta + precio cerrado → si el caso es flojo, aquí lo sabrás (gratis).
- Pericia con método → visita, mediciones, causa raíz, valoración.
- Entrega y, si llega, defensa → coordinados con tu abogado hasta la ratificación.
Quién firma
Guillermo García, Ingeniero Industrial Superior colegiado nº 21.108 del COIIM — con seguro de responsabilidad civil y la trayectoria de una ingeniería en ejercicio real. Área de actuación: Valladolid, Castilla y León y Madrid, donde están los juzgados, las instalaciones… y los hechos.
