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Legalización de obras, viviendas y naves

¿Tienes una obra, una vivienda o una nave sin papeles? Te decimos si se puede legalizar o regularizar por antigüedad, y lo tramitamos de principio a fin con precio cerrado.

4,9/5

En más de 120+ reseñas

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Trámites presentados

Más del 98%

Aprobados a la primera

Dos caminos para poner tu obra en regla (y casi nadie te los explica claros)

Legalizar una obra es el proceso de poner en regla una construcción, reforma, ampliación o cambio de uso que se hizo sin la licencia previa que tocaba, o que no figura bien descrita en el Registro de la Propiedad y el Catastro. Mientras no se regulariza no puedes vender ni hipotecar con seguridad —el banco y el notario lo exigen—, no consta la superficie real, y quedas expuesto a expedientes de disciplina urbanística, sanciones e incluso a una orden de demolición si la infracción todavía no ha prescrito.

La clave está en distinguir dos cosas que la competencia mezcla. Una es la vía de la licencia a posteriori: si la obra cumple el planeamiento, se redacta un proyecto de legalización y el Ayuntamiento concede la licencia «tarde». La otra es la declaración por antigüedad: si ha pasado el plazo de prescripción y ya no se puede sancionar ni demoler, se acredita la antigüedad y se escritura e inscribe la obra ante notario y registrador. Ojo: la prescripción evita la multa, pero no equivale a que la obra cumpla la normativa técnica actual. Primero te decimos cuál es tu caso, y luego coordinamos al técnico competente: arquitecto en lo residencial, ingeniero industrial en naves, actividad e instalaciones.

VIVIENDA

Legalizar vivienda

Pon en regla una vivienda construida o reformada sin licencia. Estudiamos si es legalizable con proyecto y licencia a posteriori o si se regulariza por antigüedad, y la dejamos inscrita en Registro y Catastro. Firma arquitecto colegiado.

NAVE

Legalizar nave

Legalización de naves industriales sin papeles: proyecto técnico de la obra ejecutada, licencia de actividad, instalación eléctrica y protección contra incendios. Firma ingeniero industrial colegiado (Guillermo García Flores, nº 21.108 COIIM).

CAMBIO DE USO

Convertir local en vivienda

Cambio de uso de local a vivienda con todas las garantías: comprobamos la compatibilidad urbanística, redactamos el proyecto de cambio de uso y reforma, y tramitamos CEE y cédula de primera ocupación. Firma arquitecto.

ANTIGÜEDAD

Certificado de antigüedad

Certificado técnico que acredita la fecha de terminación y la superficie real de tu vivienda, con fotos aéreas datadas y soporte catastral. El paso previo para escriturar e inscribir una obra por antigüedad ante notario.

AMPLIACIÓN

Legalizar ampliación de vivienda

Regulariza una ampliación, una segunda planta o un ático añadido que no consta en el Registro. Vía licencia si es legalizable o declaración de obra nueva por antigüedad, con coordenadas georreferenciadas e inscripción registral.

PERITAJE

Peritaje judicial y dictámenes

Informes periciales y dictámenes técnicos para procedimientos judiciales, vicios constructivos, humedades, lindes o valoraciones, firmados por técnico colegiado.

Próximamente

Gratis y sin compromiso

Solicita tu legalización
en 3 simples pasos

Todo el proceso es transparente y con fechas planificadas. Sabes quién firma, cuánto cuesta y cuándo lo tienes desde el minuto cero.

01.

Estudiamos tu caso

Nos envías referencia catastral, fotos y lo que tengas. Te decimos si es legalizable con licencia o si se regulariza por antigüedad, sin compromiso.

02.

Propuesta cerrada por escrito

Defines técnico competente, documentación, organismos (Ayuntamiento, notario, registro, catastro), plazo realista y precio cerrado firmado.

03.

Lo tramitamos de principio a fin

Redactamos y visamos el proyecto o certificado, presentamos en el Ayuntamiento y dejamos la obra inscrita y cuadrada en Registro y Catastro.

¿Es legalizable tu obra?

Cuéntanos qué tienes sin papeles y te decimos por dónde va

Una vivienda ampliada, un local que quieres convertir en casa, una segunda planta añadida o una nave sin legalizar. Mándanos la referencia catastral y unas fotos: te decimos si toca licencia a posteriori o declaración por antigüedad, quién firma y cuánto cuesta, antes de que pagues nada.

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Reseñas verificadas

Opiniones de nuestros clientes

4,9
En base a 128 reseñas Google · Trustpilot

Te lo explican todo con paciencia, muy resolutivos.

«Abríamos local en septiembre y a tres semanas de la apertura seguíamos sin licencia de actividad porque el técnico anterior nos dejó tirados. Llamé a CTE un viernes por la tarde sin demasiada esperanza y el lunes ya tenían a alguien aquí midiendo. Entregaron el proyecto y la documentación a tiempo y abrimos sin retrasar la inauguración. No suelo escribir reseñas, pero esta gente nos salvó.»
Marta L.

Trato cercano y el precio que me dijeron por teléfono. Ni un euro más.

«Estaba vendiendo el piso de mi madre y la inmobiliaria me apretaba con el certificado energético. Vinieron al día siguiente de llamar, midieron todo, me explicaron lo de la letra (salimos D) sin hacerme sentir torpe, y dos días después tenía el papel registrado en la Junta. Trato cercano de los de antes y el precio fue el que me dijeron por teléfono, ni un euro más.»
Javier Hernández

Cuatro meses y la nave legalizada. Profesionales de los que quedan pocos.

«Compramos una nave en el polígono que llevaba años fuera de papeles. En otros sitios me hablaban de procesos eternos. CTE hizo un análisis previo, fue claro con lo que se podía legalizar y lo que no (que también es importante), y en cuatro meses teníamos todo en regla con Industria. Cumplen lo que dicen y, sobre todo, no marean. Profesionales de los que ya quedan pocos.»
Roberto Sanz

Vinieron esa misma tarde. A los tres días, el local operativo.

«Iberdrola me cortó la luz del local porque el boletín estaba caducado y nadie me había avisado. Pánico total, porque trabajo con cámaras de frío. Una compañera del polígono me pasó el contacto y vinieron esa misma tarde a hacer la revisión. Tramitaron el boletín nuevo y al tercer día tenía suministro otra vez. Encima me explicaron cosas de la instalación que llevaba años sin entender.»
Lucía Pérez

Llevo dos años derivándoles trabajo. Nunca me han dejado mal con un cliente.

«Soy aparejador y a menudo necesito apoyarme en una ingeniería para los proyectos que se me escapan (climatización, baja tensión, eficiencia). Llevo dos años derivando este tipo de trabajos a CTE y los clientes vuelven contentos a verme. Cumplen plazos, los planos vienen bien hechos y no me dejan en mal lugar delante del cliente final. Para mí eso vale oro.»
Alberto Casado

Nos salvaron la apertura del local. Sin dramas y sin retrasos.

«Era nuestra primera reforma integral y andábamos perdidísimos con el tema de los permisos. En el ayuntamiento nos pidieron un proyecto técnico y ni sabíamos lo que era. Nos atendió Diego con muchísima paciencia (le habré preguntado lo mismo cuatro veces) y se ocupó de la licencia de obra de principio a fin. Salimos sabiendo más de lo que entramos, que ya es decir.»
Inés Vázquez

La factura coincidió al céntimo con el presupuesto. Eso ya casi no se ve.

«Voy a ser honesto: pedí presupuesto a tres ingenierías y elegí esta porque era la del medio. Iba con la mosca detrás de la oreja, esperando lo típico: precio bajito y luego sorpresitas. Pues nada de eso. Hicieron la inspección, el informe llegó el día que dijeron y la factura final coincidió al céntimo con el presupuesto inicial. En este sector eso ya casi no se ve.»
Fernando G.

La factura bajó un 22%. La primera vez que veo a un técnico clavarlo.

«Tenemos un taller con un consumo eléctrico que se nos comía el margen. Nos hicieron una auditoría energética seria, propusieron tres medidas (iluminación LED, batería de condensadores y un par más) y nos calcularon el retorno por escrito. Han pasado nueve meses y la factura ha bajado un 22%, justo lo que estimaron. Es la primera vez que veo a un técnico clavar los números.»
Pedro Marín

Resolvemos tus dudas

Las preguntas más frecuentes sobre legalizaciones

¿Qué diferencia hay entre legalizar una obra y declararla por antigüedad?
Son dos caminos distintos y conviene no confundirlos:
  • Legalizar (licencia a posteriori): la obra cumple el planeamiento vigente. Se redacta un proyecto de legalización, se visa y el Ayuntamiento concede la licencia «tarde». Es la única vía que regulariza de verdad la situación urbanística.
  • Declarar por antigüedad: ya ha prescrito la infracción y la Administración no puede sancionar ni demoler. No se obtiene licencia: se acredita la antigüedad y se escritura e inscribe la obra ante notario.
La prescripción te quita el riesgo de multa o derribo, pero no significa que la obra cumpla la normativa técnica actual.
¿Cuándo prescribe una obra ilegal y deja de poder ser demolida?
Depende de la comunidad autónoma y del tipo de suelo:
  • Plazo general: 4 años desde la total terminación de la obra.
  • Ampliado por normativa autonómica: 6 años en sitios como Madrid, Andalucía o Castilla-La Mancha.
  • Nunca prescribe: en suelo no urbanizable protegido y en dominio público. Ahí no hay declaración por antigüedad que valga.
Por eso lo primero es comprobar dónde está tu construcción y cuándo se terminó.
¿Quién tiene que firmar la legalización, un arquitecto o un ingeniero?
Depende de qué sea la obra, y aquí somos honestos con la competencia profesional:
  • Vivienda y edificación residencial (ampliación, antigüedad, cambio de local a vivienda): firma arquitecto o arquitecto técnico colegiado.
  • Naves, actividad e instalaciones (legalizar nave, licencia de actividad, instalación eléctrica, protección contra incendios): firma ingeniero industrial colegiado.
CTE Proyectos coordina al técnico competente en cada caso. La parte industrial la firma Guillermo García Flores, ingeniero colegiado nº 21.108 del COIIM.
¿Puedo vender o hipotecar una vivienda que no está legalizada?
Con seguridad, no. El notario y el banco exigen que la obra conste correctamente inscrita y con la superficie real. Si la casa, la ampliación o la segunda planta no figuran en el Registro, la operación se complica o se cae. Regularizar (por licencia o por antigüedad, según el caso) deja el inmueble «limpio» a efectos registrales, notariales y catastrales para poder venderlo o financiarlo.
¿Qué documentación hace falta para legalizar una obra?
Varía según la vía, pero lo habitual incluye:
  • Proyecto o certificado técnico de la obra ejecutada: memoria, planos del estado actual, mediciones y presupuesto, con visado colegial.
  • Certificado de antigüedad y superficies (vía antigüedad), con fotos aéreas datadas (PNOA/IGN), recibos de IBI o suministros.
  • Escritura de obra nueva ante notario y coordenadas georreferenciadas (GML) para inscribir en el Registro.
  • Actualización catastral (modelo 900D/902N) para que cuadre superficie y uso.
Nosotros reunimos y tramitamos todo; tú solo facilitas el acceso y los datos del inmueble.
¿Cuánto cuesta legalizar una obra, una vivienda o una nave?
Estas son horquillas orientativas; te damos precio cerrado tras estudiar tu caso:
  • Certificado de antigüedad de vivienda: 150-350 € básico; 260-650 € con planimetría y superficies.
  • Proyecto de legalización de vivienda: 1.500-6.000 €, más tasas de licencia (3-4 %) e ICIO (~4 %) del presupuesto, y posible sanción.
  • Cambio de local a vivienda: ~2.000-4.000 € de proyecto, más tasa (~7 %) y CEE y cédula de primera ocupación.
  • Legalizar nave (ingeniero industrial): 1.500-4.000 € de proyecto, equivalente al 5-8 % del presupuesto de ejecución.
A esto se suman notario (250-600 €) e inscripción registral.
¿Cuánto se tarda en legalizar?
Depende de la vía y del Ayuntamiento:
  • Licencia de legalización: plazo legal de resolución unos 3 meses, pero en la práctica suele ir de 6 a 18 meses.
  • Cambio de local a vivienda: en torno a 4-6 meses.
  • Declaración por antigüedad: es más rápida porque no espera licencia; se mueve al ritmo del notario y el registro una vez listo el certificado.
En la propuesta te damos un plazo realista, no el plazo «de folleto».
Ya tengo una denuncia o un expediente abierto, ¿llego tarde?
No necesariamente, pero hay que actuar bien y rápido:
  • Si la obra es legalizable, presentar el proyecto de legalización suele ser la vía para reconducir el expediente y evitar la demolición.
  • Si ya ha prescrito, se acredita la antigüedad para frenar la sanción y poder inscribir.
  • En suelo protegido o dominio público no hay prescripción, así que el enfoque es distinto.
Estudiamos tu expediente antes de prometer nada y te decimos con honestidad qué margen real tienes.
¿Una obra inscrita por antigüedad cumple la normativa actual?
No tiene por qué, y es un matiz importante que muchos silencian. La inscripción por antigüedad solo significa que la Administración ya no puede sancionar ni ordenar el derribo, así que la obra puede inscribirse en el Registro. Pero eso no equivale a cumplir el CTE, accesibilidad o seguridad vigentes. Te explicamos qué te resuelve cada vía para que sepas exactamente qué estás obteniendo.
¿Qué pasa con un garaje o un local convertido en vivienda sin permiso?
Es un cambio de uso, y necesita su propio trámite:
  • Hay que comprobar la compatibilidad urbanística del uso residencial en esa parcela (no siempre se permite).
  • Se redacta un proyecto de cambio de uso y reforma, que firma arquitecto.
  • Se añaden certificado de eficiencia energética y cédula o licencia de primera ocupación (según comunidad).
Si es viable, lo legalizamos; si no lo es, te lo decimos antes de que gastes en un proyecto que el Ayuntamiento no va a aprobar.

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