Legalización de obras, viviendas y naves
¿Tienes una nave, una actividad o una instalación sin papeles? Te decimos si se puede legalizar y lo tramitamos con precio cerrado. ¿Lo tuyo es una vivienda? Esa competencia es de arquitecto y no la tramitamos, pero aquí tienes las guías para entender tus dos vías.
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Trámites presentados
Aprobados a la primera
Dos caminos para poner tu obra en regla (y casi nadie te los explica claros)
Legalizar una obra es el proceso de poner en regla una construcción, reforma, ampliación o cambio de uso que se hizo sin la licencia previa que tocaba, o que no figura bien descrita en el Registro de la Propiedad y el Catastro. Mientras no se regulariza no puedes vender ni hipotecar con seguridad —el banco y el notario lo exigen—, no consta la superficie real, y quedas expuesto a expedientes de disciplina urbanística, sanciones e incluso a una orden de demolición si la infracción todavía no ha prescrito.
La clave está en distinguir dos cosas que la competencia mezcla. Una es la vía de la licencia a posteriori: si la obra cumple el planeamiento, se redacta un proyecto de legalización y el Ayuntamiento concede la licencia «tarde». La otra es la declaración por antigüedad: si ha pasado el plazo de prescripción y ya no se puede sancionar ni demoler, se acredita la antigüedad y se escritura e inscribe la obra ante notario y registrador. Ojo: la prescripción evita la multa, pero no equivale a que la obra cumpla la normativa técnica actual. La competencia profesional también reparte el trabajo: lo residencial lo firma un arquitecto —con el que actualmente no contamos, así que esa parte la cubrimos como guías informativas— y las naves, la actividad y las instalaciones las firma el ingeniero industrial, que es donde sí tramitamos de principio a fin.
Legalizar instalación eléctrica de un local
Local sin papeles, cambio de actividad, ampliación de potencia o alta bloqueada por la distribuidora: memoria o proyecto según el caso y registro en Industria. Desde 450 € cerrado por escrito.
Legalizar instalación eléctrica de una nave
Instalación sin registrar o ampliada sin documentar: proyecto de legalización del estado actual con visado COIIM, inspección OCA y registro en Industria. Desde 900 € cerrado por escrito.
Informe técnico de instalaciones para reclamar
Un problema en una instalación, estudiado por ingeniero colegiado, con opinión técnica firmada para reclamar al instalador, la mantenedora, la constructora o el seguro. Precio cerrado tras consulta gratuita.
Peritaje judicial y dictámenes
Informes periciales de ingeniero colegiado: siniestros eléctricos, instalaciones defectuosas, contradictorios frente a aseguradoras. Con defensa en sala. Desde 450 €.
Informe pericial de humedades
El origen del agua probado con termografía y mediciones, la calificación común/privativo y a quién reclamar. 400 € todo incluido, firmado por ingeniero colegiado.
Legalizar nave
Legalización de naves industriales sin papeles: proyecto técnico de la obra ejecutada, licencia de actividad, instalación eléctrica y protección contra incendios. Firma ingeniero industrial colegiado (Guillermo García, nº 21.108 COIIM).
Legalización eléctrica de comunidad de vecinos
Instalación eléctrica de comunidad antigua o sin papeles que necesita pasar la inspección periódica reglamentaria (ITC-BT-05, cada 10 años). Memoria o proyecto, boletín y registro en Industria. Precio cerrado desde 450 €.
Legalizar vivienda
Guía informativa: las dos vías para regularizar una vivienda sin licencia (legalización o antigüedad), los plazos de prescripción por comunidad y por qué la firma un arquitecto. Actualmente no tramitamos este servicio.
Convertir local en vivienda
Guía informativa: requisitos urbanísticos del cambio de uso, el recorrido por Ayuntamiento, Catastro y Registro, y por qué el proyecto lo firma un arquitecto. Actualmente no tramitamos este servicio.
Gratis y sin compromiso
Solicita tu legalización
en 3 simples pasos
Todo el proceso es transparente y con fechas planificadas. Sabes quién firma, cuánto cuesta y cuándo lo tienes desde el minuto cero.
Estudiamos tu caso
Nos envías referencia catastral, fotos y lo que tengas. Te decimos si es legalizable con licencia o si se regulariza por antigüedad, sin compromiso.
Propuesta cerrada por escrito
Defines técnico competente, documentación, organismos (Ayuntamiento, notario, registro, catastro), plazo realista y precio cerrado firmado.
Lo tramitamos de principio a fin
Redactamos y visamos el proyecto o certificado, presentamos en el Ayuntamiento y dejamos la obra inscrita y cuadrada en Registro y Catastro.
¿Es legalizable tu nave o instalación?
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Las preguntas más frecuentes sobre legalizaciones
¿Qué diferencia hay entre legalizar una obra y declararla por antigüedad?
- Legalizar (licencia a posteriori): la obra cumple el planeamiento vigente. Se redacta un proyecto de legalización, se visa y el Ayuntamiento concede la licencia «tarde». Es la única vía que regulariza de verdad la situación urbanística.
- Declarar por antigüedad: ya ha prescrito la infracción y la Administración no puede sancionar ni demoler. No se obtiene licencia: se acredita la antigüedad y se escritura e inscribe la obra ante notario.
¿Cuándo prescribe una obra ilegal y deja de poder ser demolida?
- Plazo general: 4 años desde la total terminación de la obra.
- Ampliado por normativa autonómica: 6 años en sitios como Madrid, Andalucía o Castilla-La Mancha.
- Nunca prescribe: en suelo no urbanizable protegido y en dominio público. Ahí no hay declaración por antigüedad que valga.
¿Quién tiene que firmar la legalización, un arquitecto o un ingeniero?
- Vivienda y edificación residencial (ampliación, antigüedad, cambio de local a vivienda): firma arquitecto o arquitecto técnico colegiado.
- Naves, actividad e instalaciones (legalizar nave, licencia de actividad, instalación eléctrica, protección contra incendios): firma ingeniero industrial colegiado.
¿Puedo vender o hipotecar una vivienda que no está legalizada?
¿Qué documentación hace falta para legalizar una obra?
- Proyecto o certificado técnico de la obra ejecutada: memoria, planos del estado actual, mediciones y presupuesto, con visado colegial.
- Certificado de antigüedad y superficies (vía antigüedad), con fotos aéreas datadas (PNOA/IGN), recibos de IBI o suministros.
- Escritura de obra nueva ante notario y coordenadas georreferenciadas (GML) para inscribir en el Registro.
- Actualización catastral (modelo 900D/902N) para que cuadre superficie y uso.
¿Cuánto cuesta legalizar una obra, una vivienda o una nave?
- Certificado de antigüedad de vivienda: 150-350 € básico; 260-650 € con planimetría y superficies.
- Proyecto de legalización de vivienda: 1.500-6.000 €, más tasas de licencia (3-4 %) e ICIO (~4 %) del presupuesto, y posible sanción.
- Cambio de local a vivienda: ~2.000-4.000 € de proyecto, más tasa (~7 %) y CEE y cédula de primera ocupación.
- Legalizar nave (ingeniero industrial): 1.500-4.000 € de proyecto, equivalente al 5-8 % del presupuesto de ejecución.
¿Cuánto se tarda en legalizar?
- Licencia de legalización: plazo legal de resolución unos 3 meses, pero en la práctica suele ir de 6 a 18 meses.
- Cambio de local a vivienda: en torno a 4-6 meses.
- Declaración por antigüedad: es más rápida porque no espera licencia; se mueve al ritmo del notario y el registro una vez listo el certificado.
Ya tengo una denuncia o un expediente abierto, ¿llego tarde?
- Si la obra es legalizable, presentar el proyecto de legalización suele ser la vía para reconducir el expediente y evitar la demolición.
- Si ya ha prescrito, se acredita la antigüedad para frenar la sanción y poder inscribir.
- En suelo protegido o dominio público no hay prescripción, así que el enfoque es distinto.
¿Una obra inscrita por antigüedad cumple la normativa actual?
¿Qué pasa con un garaje o un local convertido en vivienda sin permiso?
- Hay que comprobar la compatibilidad urbanística del uso residencial en esa parcela (no siempre se permite).
- Se redacta un proyecto de cambio de uso y reforma, que firma arquitecto.
- Se añaden certificado de eficiencia energética y cédula o licencia de primera ocupación (según comunidad).