¿Cómo se redacta el proyecto de aerotermia para tu comunidad?
El proceso tiene cuatro fases: visita técnica a la sala de calderas y al edificio, cálculo de cargas térmicas y selección de la bomba de calor, redacción de la memoria técnica o el proyecto completo según la potencia, y visado colegial antes de la entrega. En CTE Proyectos hacemos las cuatro fases nosotros. No tienes que perseguir a un instalador para que te dé un documento técnico: te entregamos el proyecto redactado, calculado y firmado, listo para presentar en junta de propietarios, ante industria y para solicitar ayudas.
La visita técnica a la sala de máquinas
Es el punto de partida real, no un trámite de relleno. Durante la visita medimos:
- Estado y potencia de la caldera actual (gasóleo, gas o mixta) y antigüedad de la instalación.
- Trazado y diámetros del circuito de calefacción existente (radiadores o suelo radiante) y del circuito de ACS.
- Espacio disponible en sala de calderas o cubierta para las nuevas unidades exteriores, distancias a fachadas colindantes y posible afección acústica.
- Cuadro eléctrico general del edificio y potencia contratada, punto clave cuando se pasa de un sistema de combustión a uno 100% eléctrico.
- Evacuación de condensados y accesos para el mantenimiento futuro.
Documentación que necesitamos de la comunidad
- Datos de la comunidad: CIF, dirección, número de viviendas y datos del administrador de fincas.
- Última factura eléctrica y potencia contratada actual.
- Planos o memoria de la instalación de calefacción existente, si la comunidad los conserva.
- Último certificado o boletín de mantenimiento de la caldera actual (revisión periódica del RITE).
- Acceso a la sala de máquinas y a las zonas comunes afectadas para la visita técnica.
Con estos datos calculamos la demanda real del edificio, dimensionamos la bomba de calor y la acumulación de ACS, y determinamos si el proyecto necesita memoria técnica o proyecto completo visado, según el umbral de potencia que marca el RITE.
Normativa RITE y REBT para aerotermia en comunidades de vecinos
Dos reglamentos técnicos rigen este proyecto, más la norma que regula cómo se aprueba en la comunidad.
El umbral de 70 kW del RITE
El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) fija en 70 kW de potencia térmica nominal de generación el umbral que separa dos niveles de exigencia documental:
- Por debajo de 70 kW: basta una memoria técnica, suscrita por un técnico competente o instalador habilitado, con el cálculo de cargas y el esquema de la instalación.
- Por encima de 70 kW: es obligatorio un proyecto técnico completo, firmado por técnico competente. En CTE Proyectos lo visamos siempre en el Colegio Oficial de Ingenieros Industriales de Madrid (COIIM), como garantía adicional de control técnico independiente, aunque no todas las administraciones lo exijan.
La mayoría de comunidades de más de 15-20 viviendas con calefacción central superan los 70 kW cuando se dimensiona correctamente la bomba de calor para cubrir calefacción y ACS, así que la mayoría de proyectos de aerotermia centralizada entran en el segundo supuesto. Determinar en cuál de los dos estás, con el cálculo real de tu edificio y no una estimación genérica, es la primera decisión técnica del proyecto.
Acometida eléctrica y REBT
Al sustituir una caldera de combustión por un sistema 100% eléctrico, la potencia eléctrica contratada del edificio puede quedarse corta. El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) regula la acometida, el cuadro general y el boletín eléctrico necesarios para tramitar un aumento de potencia con la distribuidora. Revisamos esto en la propia visita técnica: si tu edificio tiene una acometida antigua, lo detectamos antes de que la comunidad apruebe la inversión, no después, cuando ya no hay margen para sorpresas.
Mayoría necesaria en junta de propietarios
La sustitución de la caldera central por un sistema de aerotermia se considera, en general, una mejora de eficiencia energética del edificio. Bajo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), este tipo de acuerdos suele aprobarse por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas de participación, no por unanimidad. El proyecto técnico (memoria, cálculo, presupuesto orientativo de ejecución y ahorro estimado) es precisamente la documentación que el administrador de fincas necesita para llevar una propuesta seria a la junta, en lugar de un folleto comercial de un instalador.
¿Qué incluye el proyecto de aerotermia centralizada?
El entregable no es una oferta comercial de equipos: es un documento técnico completo que sirve tanto para tramitar la instalación como para que cualquier instalador cotice sobre la misma base técnica.
- Memoria descriptiva de la solución (centralizada o semicentralizada) y justificación normativa.
- Cálculo de cargas térmicas de calefacción y de la demanda de ACS del edificio.
- Selección y dimensionado de la o las bombas de calor aerotérmicas y del sistema de acumulación de ACS.
- Esquema de integración hidráulica con el circuito existente (radiadores o suelo radiante), sin obligar a rehacer toda la instalación interior.
- Ubicación de las unidades exteriores con estudio de distancias a fachadas colindantes y afección acústica.
- Revisión de la acometida eléctrica y documentación REBT si hace falta aumentar la potencia contratada.
- Planos, pliego de condiciones técnicas y presupuesto orientativo de ejecución.
- Visado colegial (COIIM) del ingeniero firmante.
Memoria técnica o proyecto visado: la diferencia real
| Aspecto | Memoria técnica (menos de 70 kW) | Proyecto técnico visado (más de 70 kW) |
|---|---|---|
| Firma | Técnico competente o instalador habilitado | Ingeniero colegiado, con visado COIIM |
| Contenido | Cálculo básico y esquema de la instalación | Memoria, cálculos, planos, pliego y presupuesto |
| Trámite ante industria | Declaración responsable | Proyecto + certificado final de instalación |
| Uso más frecuente | Comunidades pequeñas, potencia moderada | Comunidades medianas o grandes, varias unidades |
Centralizada, semicentralizada o individualizada
Hay tres modelos posibles y no todos necesitan este proyecto:
- Centralizada: una o varias bombas de calor sirven a todo el edificio, con contadores individuales de reparto. Requiere el proyecto de ingeniería completo y, casi siempre, superar el umbral de 70 kW.
- Semicentralizada: una unidad por bloque o escalera en edificios con varios portales. También sujeta al umbral de potencia y a la aprobación colectiva en junta.
- Individualizada: cada propietario instala su propia unidad en su vivienda. No suele requerir acuerdo de junta ni el proyecto que ofrecemos aquí, salvo por la afección a fachada o zonas comunes.
Este servicio está pensado para los dos primeros modelos, que son los que exigen el cálculo conjunto, el reparto de costes en junta y, en la mayoría de los casos, el proyecto visado.
Ahorro, ayudas y CAE
El proyecto incluye los datos técnicos que piden los organismos que gestionan incentivos: potencia instalada, rendimiento (COP) y demanda cubierta por la aerotermia frente al sistema anterior. Con esos datos, tu comunidad puede solicitar las ayudas Next Generation / PREE, la deducción fiscal en el IRPF por rehabilitación energética, y generar un Certificado de Ahorro Energético (CAE), ficha RES060 del MITECO, como incentivo adicional. Si vuestro administrador de fincas o gestoría lo necesita, coordinamos con ellos la parte técnica de la documentación.
¿Cuándo necesita tu comunidad un proyecto (y no solo una memoria técnica)?
Lo necesitas si tu comunidad está en alguna de estas situaciones:
- Tenéis calefacción central de gasóleo o gas y la caldera se acerca o ha superado su vida útil (más de 20-25 años), con averías cada vez más frecuentes.
- Queréis sustituir el combustible fósil por un sistema 100% eléctrico para reducir el gasto de la comunidad y las emisiones del edificio.
- La potencia calculada del nuevo sistema supera los 70 kW, lo que exige proyecto técnico visado y no solo memoria técnica.
- Necesitáis presentar un documento técnico en junta de propietarios que respalde la inversión frente a los vecinos, más allá del presupuesto de un instalador.
- Queréis tramitar ayudas Next Generation/PREE, deducción IRPF o el CAE, que requieren datos técnicos verificables del sistema instalado.
Cuándo NO hace falta este proyecto
Si tu edificio ya tiene calefacción individual (cada vivienda con su propia caldera o equipo) y cada propietario decide por su cuenta instalar su aerotermia particular, no hace falta acuerdo de comunidad ni, salvo casos concretos de afección a fachada, este proyecto conjunto.
Plazos: qué controlamos nosotros y qué no
Aquí es donde la mayoría de presupuestos de instalación se quedan cortos: mezclan el tiempo de redactar el proyecto con el tiempo de tramitación administrativa, que no depende de nosotros. Los separamos:
| Fase | Quién lo controla | Plazo orientativo |
|---|---|---|
| Redacción y cálculo del proyecto | CTE Proyectos | 3-4 semanas desde la visita técnica |
| Visado colegial (COIIM) | CTE Proyectos | 24-72 horas tras la entrega del proyecto |
| Aprobación en junta de propietarios (LPH) | La comunidad y el administrador de fincas | Depende de la convocatoria de la comunidad |
| Legalización ante industria | El organismo autonómico | Variable según Comunidad Autónoma |
| Aumento de potencia contratada | La distribuidora eléctrica | Variable, semanas en la mayoría de los casos |
| Resolución de ayudas Next Generation/PREE | La convocatoria pública | Sujeta al plazo oficial, puede tardar meses |
Lo que firmamos por escrito es lo que controlamos: la redacción y el visado del proyecto en 3-4 semanas. El resto son plazos reales del sistema, que te explicamos desde el primer día para que la comunidad planifique con datos, no con promesas.
