Qué es y cuándo se puede legalizar la ampliación de tu vivienda
Legalizar una ampliación de vivienda es poner en regla, en los papeles oficiales, unos metros que construiste sin licencia: un cerramiento de terraza, una buhardilla acondicionada, una planta nueva o un anexo que hoy no figuran ni en tu escritura ni en el Catastro. El objetivo final es que la vivienda real, la escritura, el Registro de la Propiedad y el Catastro digan exactamente lo mismo.
En CTE Proyectos coordinamos todo el expediente de principio a fin. Importante y honesto: la ampliación de una vivienda es obra de edificación residencial, así que la firma corresponde por ley a un arquitecto o arquitecto técnico colegiado, no a un ingeniero industrial. Nosotros ponemos al técnico competente, redactamos, tramitamos y dejamos la ampliación inscrita, con precio cerrado por escrito desde 700 €.
Las dos vías para legalizar (y aquí está la clave)
Casi toda la competencia explica solo media historia. La realidad es que hay dos caminos distintos, y el que te toca depende de si la ampliación cumple las normas y de si la infracción ya ha prescrito:
- Vía A — Licencia a posteriori (licencia de obra retroactiva). Se usa cuando la ampliación cumple el planeamiento: queda edificabilidad, ocupación y altura disponibles en tu parcela. Se redacta un proyecto de legalización, se pide la licencia al Ayuntamiento y se pagan ICIO y tasas. Es la única vía posible si la infracción todavía no ha prescrito.
- Vía B — Declaración de ampliación de obra nueva por antigüedad (art. 28.4 TRLSRU). Se usa cuando la infracción urbanística ya ha prescrito: han pasado los años que fija tu comunidad autónoma desde que terminaron las obras, así que la Administración ya no puede ordenar la demolición. No se pide licencia; se acredita la antigüedad y se inscribe en el Registro y el Catastro.
| Aspecto | Vía A — Licencia a posteriori | Vía B — Obra nueva por antigüedad |
|---|---|---|
| Cuándo aplica | La ampliación cumple el planeamiento | La infracción ya ha prescrito |
| ¿Se pide licencia? | Sí, licencia de obra/legalización | No; se acredita la antigüedad |
| Norma clave | Art. 28.1 TRLSRU + CTE + LOE | Art. 28.4 TRLSRU |
| Documento técnico | Proyecto de legalización (arquitecto) | Certificado de antigüedad |
| Coste fiscal | ICIO + tasas (+ sanción si no prescribió) | Sin sanción; AJD por la escritura |
| Quién interviene | Ayuntamiento, después notaría y Registro | Notaría, Registro y Catastro |
El plazo de prescripción cambia según tu comunidad
Aquí está el dato que webs como las de la competencia simplifican mal: no existe un plazo único de 10 años. Cada comunidad autónoma fija el suyo, y va de 4 a 15 años. De ese plazo depende qué vía puedes usar.
| Comunidad autónoma | Plazo orientativo de prescripción |
|---|---|
| Madrid | 6 años (15 en no urbanizable protegido) |
| Cataluña | 2-6 años según gravedad |
| Castilla y León | 4-10 años |
| Comunidad Valenciana | 1-4 años infracción; 15 años restablecimiento |
| Galicia | 2-15 años |
| Andalucía | 1-4 años |
| Aragón | 1-10 años |
| Castilla-La Mancha | 1-5 años |
| Navarra | 4-10 años |
| País Vasco | 2-5 años |
| Resto de comunidades | 1-8 años, según ley autonómica |
Aviso imprescindible: en suelo no urbanizable protegido, zonas verdes, espacios libres o dominio público la infracción NO prescribe nunca (es imprescriptible, por ejemplo en Madrid). En esos casos la vía por antigüedad no es posible y la ampliación puede ser ilegalizable y demolible. Lo verificamos antes de cobrarte nada.
Requisitos, documentación y quién firma cada documento
Los requisitos no son los mismos en las dos vías. Lo primero que hacemos es clasificar tu caso (vía A o B) y, a partir de ahí, reunir solo lo que de verdad necesitas. Y lo segundo, igual de importante: dejar claro qué técnico firma cada cosa, porque atribuir mal la firma es uno de los errores que más expedientes tumba.
Quién firma: arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero
La regla es sencilla: metros de vivienda y obra = arquitecto; certificado de antigüedad = arquitecto o arquitecto técnico; instalaciones o actividad = ingeniero. La ampliación de una vivienda entra en los dos primeros casos.
| Documento | Quién lo firma | Por qué |
|---|---|---|
| Proyecto de legalización (Vía A) | Arquitecto colegiado | Obra de edificación residencial (LOE art. 10) que justifica estructura y CTE |
| Certificado de antigüedad (Vía B) | Arquitecto o arquitecto técnico | Acredita la fecha de terminación; ambos son competentes (con visado) |
| Dirección de ejecución | Arquitecto técnico / aparejador | Control de la ejecución material |
| Boletín, climatización, actividad | Ingeniero industrial / técnico | Solo instalaciones o actividad, no metros de vivienda |
CTE Proyectos coordina el expediente con el técnico competente colegiado y asume toda la tramitación: tú tratas con un único interlocutor.
Condiciones que hay que cumplir en la Vía A (con licencia)
Para legalizar con licencia, la ampliación tiene que encajar en el planeamiento y justificar el cumplimiento del Código Técnico en los metros añadidos:
- Urbanismo: que queden edificabilidad, ocupación, altura y retranqueos disponibles en la parcela según el plan municipal.
- CTE DB-SE — seguridad estructural: que la estructura de lo ampliado sea segura.
- CTE DB-SI — seguridad en caso de incendio.
- CTE DB-HS — salubridad (humedades, ventilación, evacuación de aguas).
- CTE DB-HE — ahorro de energía y eficiencia.
- CTE DB-SUA — seguridad de utilización y accesibilidad.
Documentación según la vía
| Vía A — Licencia a posteriori | Vía B — Obra nueva por antigüedad |
|---|---|
| Proyecto de legalización firmado por arquitecto (memoria, justificación urbanística y de CTE, planos, mediciones y PEM) | Certificado de antigüedad firmado y visado (arquitecto o arquitecto técnico) con la fecha de terminación |
| Solicitud de licencia + autoliquidación de ICIO y tasas | Escritura/acta notarial de ampliación de obra nueva |
| Certificado final de obra y, en su caso, de solidez estructural | Certificación catastral descriptiva y gráfica + coordenadas georreferenciadas |
| Licencia de primera ocupación de la ampliación | Inscripción de la ampliación en el Registro de la Propiedad |
| Después: declaración e inscripción de la ampliación | Declaración de alteración catastral (modelo 902N) |
A lo anterior se suman, en ambas vías, los comunes de soporte: planos de planta, sección y alzado del estado real, reportaje fotográfico, levantamiento y medición de la superficie ampliada, nota simple registral previa y, si el Ayuntamiento lo exige, informe urbanístico que confirme la legalizabilidad o la prescripción.
El proceso paso a paso y los trámites (Ayuntamiento, Catastro, Registro y notaría)
El recorrido depende de la vía, pero en los dos casos lo gestionamos llave en mano. Empezamos siempre por lo mismo: comprobar la fecha de terminación, la clasificación del suelo y el plazo de prescripción de tu comunidad para decidir, por escrito, qué camino seguir.
Vía A — Legalización con licencia, paso a paso
- Estudio previo. Nota simple, consulta del planeamiento y comprobación de que la ampliación cabe en la parcela.
- Proyecto de legalización. El arquitecto redacta memoria, justificación urbanística, justificación de CTE, planos y presupuesto (PEM).
- Solicitud de licencia en el Ayuntamiento. Presentación del proyecto y autoliquidación de ICIO y tasas (y, si la infracción no prescribió, la sanción reducida).
- Concesión y primera ocupación. Obtenida la licencia, se tramita la licencia de primera ocupación de la ampliación.
- Escritura, Registro y Catastro. Se declara la ampliación ante notario, se inscribe en el Registro y se actualiza la superficie en el Catastro.
Vía B — Declaración por antigüedad, paso a paso
- Comprobación de la prescripción. Verificamos que han pasado los años del plazo autonómico y que el suelo no es imprescriptible.
- Certificado de antigüedad. El arquitecto o arquitecto técnico fija la fecha de terminación con planos y reportaje fotográfico.
- Georreferenciación. Se obtienen las coordenadas georreferenciadas de la huella de la edificación.
- Escritura notarial. El propietario otorga el acta o escritura de ampliación de obra nueva ante notario.
- Registro de la Propiedad. El registrador comprueba el transcurso del plazo y la ausencia de expediente abierto, y inscribe la ampliación.
- Catastro. Se presenta el modelo 902N para actualizar la superficie construida.
Trámites, organismos y plazos
| Trámite | Organismo | Plazo orientativo |
|---|---|---|
| Proyecto o certificado técnico | Arquitecto / arquitecto técnico | 1-3 semanas |
| Licencia de obra/legalización (Vía A) | Ayuntamiento | Variable (semanas a meses) |
| Escritura de ampliación | Notaría | 1-2 semanas |
| Inscripción de la ampliación | Registro de la Propiedad | 2-4 semanas |
| Actualización de superficie (902N) | Catastro | Variable |
Que escritura, Registro y Catastro coincidan es lo que cierra el expediente. Dejar uno a medias es el fallo más común de quien lo hace por su cuenta.
Precio cerrado, plazos y quién firma tu legalización
En CTE Proyectos el expediente es de precio cerrado por escrito desde 700 €, e incluye la coordinación del arquitecto o arquitecto técnico colegiado y toda la tramitación ante Ayuntamiento, Catastro, Registro y notaría. Nada de horquillas que luego se disparan: te damos el importe final y el plazo firmados antes de empezar.
Qué incluye el precio y cómo se reparte el coste
El precio cerrado cubre la gestión integral. A título orientativo, así se reparten los costes del mercado en 2026 según la vía (varían por superficie, valor de la vivienda y municipio):
| Concepto | Vía A — Con licencia | Vía B — Por antigüedad |
|---|---|---|
| Proyecto / certificado técnico | Proyecto desde ~400 € (sube con la superficie) | Certificado de antigüedad ~300-800 € |
| Georreferenciación (si aplica) | — | ~350-400 € |
| Impuestos / tasas | ICIO ~2-4% del PEM + tasas | AJD por la escritura |
| Notaría | ~350-450 € | ~350-450 € |
| Registro de la Propiedad | ~300-400 € | ~300-400 € |
| Total orientativo del expediente | ~1.400-2.500 € | ~1.200-2.000 € |
Nota honesta: notaría y Registro escalan con el valor declarado de la edificación y cambian por provincia. Por eso te damos un precio cerrado de gestión y te detallamos qué impuestos y aranceles dependen del valor.
Plazos reales
- Propuesta cerrada: 24-48 h desde que tenemos los datos de la ampliación.
- Documentación técnica lista: 2-6 semanas (proyecto o certificado de antigüedad).
- Inscripción final: según los tiempos del Ayuntamiento, la notaría y el Registro, que coordinamos por ti.
Quién firma y cómo trabajamos
La firma técnica la pone siempre un arquitecto o arquitecto técnico colegiado, el competente por ley para la edificación residencial. CTE Proyectos S.L. coordina el expediente con ese técnico y se ocupa de toda la tramitación: somos tu único interlocutor y tú no pisas una ventanilla. Trabajamos como negocio de área de servicio en Valladolid, Castilla y León y Madrid, con conocimiento directo de los plazos de prescripción y los organismos de cada zona. Cuéntanos qué ampliaste y cuándo, y te enviamos la propuesta cerrada en 24-48 h.
