El local está bien. Buena calle, precio razonable, el propietario tiene prisa y hay otro interesado. Todo empuja a firmar hoy.
Y sin embargo, la mayor parte del dinero que se pierde al abrir un negocio no se pierde en la obra ni en el papeleo: se pierde en esa firma, hecha sin saber si el local admitía lo que ibas a hacer con él.
Estas son las siete comprobaciones que hacemos antes de que un cliente firme. Ocupan días, no semanas, y están ordenadas de forma deliberada: las dos primeras son eliminatorias, y si fallan, las otras cinco dan igual.
Lo más importante del artículo
- Las comprobaciones 1 y 2 son eliminatorias: uso permitido y —si cocinas— salida de humos.
- Todo lo demás tiene solución técnica; lo que se negocia entonces es quién la paga.
- «Tiene licencia» no significa nada hasta leer qué actividad ampara literalmente.
- Local cerrado: 1 año activa el boletín, 3 años hacen pagar los derechos eléctricos enteros.
- La pregunta correcta sobre las instalaciones no es si funcionan, sino si están documentadas y si aguantan tu actividad.
- Lo que encuentres se descuenta del precio: el informe se paga solo antes de firmar.
Esto te sirve si…
Vas a comprar o alquilar un local para abrir un negocio en Valladolid, Castilla y León o Madrid y quieres saber qué mirar antes de comprometerte.
Esto no te sirve si…
Vas a coger un traspaso de un negocio en funcionamiento manteniendo la misma actividad: ahí la comprobación es distinta y está en esta guía sobre el cambio de titularidad. Tampoco cubre comprar un local como inversión para alquilarlo, donde manda el análisis financiero.
1. ¿Está permitida tu actividad ahí? (eliminatoria)
La primera y la que anula a todas las demás.
El uso urbanístico
El planeamiento municipal define qué usos admite cada local y cada planta. Hay zonas donde no se permite hostelería, calles con restricciones a determinados sectores y municipios con ordenanzas de saturación que impiden nuevas licencias de bares en ciertas áreas.
Se resuelve con una consulta urbanística al ayuntamiento sobre esa dirección concreta. Gratuita, y de las respuestas más valiosas que vas a obtener.
Los estatutos de la comunidad
El segundo filtro, y el que más se olvida. Hay comunidades cuyos estatutos prohíben expresamente determinadas actividades en los locales del edificio — hostelería es la más habitual. Y un estatuto inscrito vincula.
Pide el certificado de acuerdos y los estatutos antes de firmar. Si la actividad está vetada, cambiar eso exigiría unanimidad por el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que en la práctica significa que no va a pasar.
2. Si vas a cocinar: la salida de humos (eliminatoria)
La única comprobación de toda la lista que puede resultar físicamente imposible.
Tres preguntas, en este orden:
- ¿Hay conducto existente y legalizado? No vale que haya un tubo: debe constar en la licencia. Si lo hay, tienes ganada la partida más difícil.
- Si no lo hay, ¿existe trazado viable hasta cubierta? Y aquí manda la regla que arruina proyectos: la boca debe superar en 1 metro la cubierta más alta situada en un radio de 10 metros. Si al lado hay un edificio más alto, tu conducto tiene que superar ese.
- ¿Lo autorizará la comunidad? Subir por fachada altera el estado exterior del edificio, así que no está amparado por el artículo 7.1 de la LPH y requiere tres quintas partes por el 17.4.
Aquí está desarrollado entero, incluido qué hacer cuando la respuesta es que no.
3. La licencia existente: qué dice literalmente
Si el local viene con licencia, es un activo — pero solo si sirve para lo tuyo.
Léela literalmente
Una licencia de cafetería sin cocina no ampara una freidora. Una de tienda no ampara un obrador. Una de almacén no ampara atención al público. El matiz de dos palabras es la diferencia entre abrir el mes que viene y tramitar una actividad nueva durante meses.
Verifícala en el ayuntamiento
La fotocopia que te enseñan acredita que existió. No acredita que siga vigente, ni que no haya expedientes abiertos a su nombre. Esa comprobación se hace en la ventanilla, no en la visita al local.
Si lleva tiempo cerrado, ojo con la caducidad
Muchas ordenanzas prevén la caducidad de la licencia por cese prolongado de la actividad. Un local cerrado varios años puede exigir tramitación nueva con la normativa de hoy, bastante más dura en accesibilidad, incendios y ruido que la de hace quince años.
⚠️ Consejo del profesional
Haz una sola pregunta antes que ninguna otra: «¿desde cuándo está cerrado?». No «¿tiene luz?», sino la fecha. Con ese dato sabes en qué reloj estás y puedes calcular el coste real de arrancar el local: pasado un año sin suministro te exigirán boletín nuevo, y pasados tres pagarás los derechos de extensión completos en vez de solo el incremento. En un local de 9,2 kW esa diferencia son unos 340 € con IVA que nadie mencionó. Es la pregunta más rentable de toda la operación y cabe en un mensaje de WhatsApp.
4. La instalación eléctrica
Aquí la pregunta correcta no es «¿funciona?». Es «¿aguanta lo mío y está documentada?».
La potencia
Qué potencia admite la instalación —lo dice el CIE, no la factura— y cuánta vas a necesitar tú. Un local de tienda no está dimensionado para una cocina con freidora, plancha y horno.
Los papeles
¿Hay boletín localizable? ¿Hay proyecto, si el local lo requería? Recuerda que los locales de pública concurrencia necesitan proyecto sin límite de potencia: un bar de 60 m² lo necesita igual que uno de 300.
El estado
Cuadro, protecciones, toma de tierra. Un local que lleva años cerrado con una instalación de los ochenta va a necesitar intervención sí o sí.
5. El resto de instalaciones
| Instalación | Qué comprobar |
|---|---|
| Climatización | Que exista documentación técnica: entre 5 y 70 kW, memoria; por encima, proyecto |
| Agua y saneamiento | Acometida, presión, y sobre todo por dónde evacúa la cocina si la hay |
| Gas | Si hay suministro: instalación documentada y revisiones al día |
| Protección contra incendios | Medios instalados y sus revisiones |
| Ventilación | Caudales, y si va a haber público, por ocupación |
En todas ellas la lógica es la misma que en la eléctrica: documentado y dimensionado para tu actividad, no solo funcionando.
6. Accesibilidad y condiciones del local
La partida que nunca está en el presupuesto inicial y que aparece en la inspección posterior.
Un escalón en la entrada, un aseo que no cumple, un pasillo estrecho. Resolverlo en el proyecto es asumible; resolverlo cuando el ayuntamiento lo requiere con el negocio abierto es caro y desordenado.
Conviene mirar también las condiciones del local en sí: altura libre, humedades, estado de la estructura visible, y si hay obras que dependan de elementos comunes.
7. Los números, con lo que has encontrado
Y ahora sí, la parte económica — que ya no es una estimación, es una suma.
Precio o renta + adecuación de instalaciones + obra + trámites + tasas + margen de imprevistos, frente a lo que ese local te va a producir.
El margen de imprevistos no es opcional: en locales antiguos, lo que aparece al abrir techos y suelos nunca abarata.
Las tres cláusulas que cambian el reparto del riesgo
Si vas de alquiler, esto vale tanto como las siete comprobaciones:
Condicionado a la licencia
Contrato sujeto a la obtención de la licencia de tu actividad, o con una carencia suficiente para tramitarla. Sin esta cláusula, si el ayuntamiento deniega, pagas renta por un local que no puedes usar.
Quién asume las adecuaciones
Por escrito y partida por partida: accesibilidad, instalaciones, adecuaciones estructurales. El silencio en el contrato se interpreta siempre a favor de quien no tiene que gastar.
Autorización expresa para obras y trámites
Necesitarás el consentimiento del propietario para las obras y, a menudo, para presentar documentación a su nombre. Tenerlo en el contrato evita depender de su buena disposición seis meses después.
El orden en que conviene hacerlo
No todas las comprobaciones cuestan lo mismo ni tardan lo mismo, así que el orden importa: se empieza por lo barato que puede tumbar la operación.
| Momento | Qué se hace | Coste |
|---|---|---|
| Día 1 | Consulta urbanística y estatutos de la comunidad | Gratis |
| Día 1 | Preguntar desde cuándo está cerrado | Gratis |
| Días 2-3 | Leer la licencia y verificarla en el ayuntamiento | Gratis |
| Días 3-5 | Visita técnica al local | La única partida con coste |
| Día 5 | Números y negociación con el informe delante | — |
Fíjate en que la única partida que cuesta dinero va la cuarta, cuando ya sabes que la actividad está permitida y que la licencia sirve. No tiene sentido pagar una visita técnica a un local donde tu negocio no cabe.
Lo que encuentres no es un motivo para no firmar: es tu precio
Aquí está el cambio de mentalidad que hace útil todo lo anterior.
La gente evita la comprobación previa por miedo a perder el local — «si me pongo a mirar, aparece otro y me lo quitan». Y es exactamente al revés: la comprobación no suele descartar locales, los reprecia.
Un informe que detecta que faltan cuatro mil euros de legalizaciones no te dice que no firmes. Te dice que ese local vale cuatro mil euros menos de lo que te están pidiendo, o que la renta debería tener dos meses más de carencia. Y esa conversación, con el informe encima de la mesa, se gana casi siempre — porque el propietario sabe que lo que le enseñas es cierto.
Y si la discrepancia acaba mal —vicios ocultos que aparecen después de firmar, un litigio con el arrendador por el estado de las instalaciones—, existe la vía del peritaje judicial: un informe pericial firmado por ingeniero colegiado que sirve como prueba. Es el último recurso, y la mejor forma de no necesitarlo es la comprobación previa.
Solo hay dos escenarios en los que la respuesta es marcharse: cuando la actividad no está permitida y cuando la salida de humos es inviable. En esos dos casos, la comprobación no te ha reprecio nada: te ha ahorrado la operación entera, que es bastante más.
Mándanos la dirección del local y qué negocio quieres montar, y hacemos la comprobación antes de que firmes: si tu actividad cabe, qué te vas a encontrar y qué habría que descontar del precio. Con eso en la mano, la negociación deja de ser una cuestión de intuición.
Fuentes
- Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios
- Decreto Legislativo 1/2015 — Ley de Prevención Ambiental de Castilla y León
- Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal (artículos 7.1, 17.4 y 17.6)
- RD 842/2002 — Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión
- RD 1955/2000 — acometidas y derechos de extensión, acceso y enganche
- RD 314/2006 — Código Técnico de la Edificación
- RD 1027/2007 — Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)
