Vuestra caldera central de gasóleo tiene treinta años, se avería cada invierno y el recibo del combustible sube cada temporada. En la última junta alguien pronunció la palabra aerotermia y ahora la comunidad se divide entre los que la ven clarísima y los que sospechan que hay gato encerrado.
Los dos bandos tienen algo de razón. La aerotermia es, con diferencia, la sustituta natural de una caldera central que se muere — y también es un sistema que funciona muy bien cuando está bien dimensionado y regular cuando no. Aquí va lo que hay que saber antes de votar: la mayoría que realmente hace falta (que no es la que os han contado), el ahorro con números, las ayudas y los tres puntos donde estos proyectos se tuercen.
Lo más importante del artículo
- La mayoría es más fácil de lo que creéis: el artículo 17.1 de la LPH pide un tercio de propietarios y un tercio de cuotas para sistemas de energías renovables.
- Los que votan en contra no pagan la instalación ni el mantenimiento. Si luego quieren entrar, abonan su cuota con el interés legal.
- El ahorro habitual va del 30 % al 60 % del gasto anual, porque una bomba de calor da 3-4 kWh de calor por cada kWh eléctrico.
- El RITE exige proyecto por encima de 70 kW, y una central de comunidad lo supera con holgura.
- Las ayudas se preparan antes de la obra: exigen certificado energético previo y posterior.
- El dimensionado depende del clima concreto del edificio. En Castilla y León eso no es un detalle menor.
Esto te sirve si…
Sois una comunidad con calefacción central —gasóleo, gas o carbón— y estáis valorando la sustitución, o formáis parte de la junta y necesitáis llevar a los vecinos datos y no impresiones.
Esto no te sirve si…
Buscáis aerotermia para una vivienda unifamiliar: la lógica técnica se parece, pero las mayorías, las ayudas y el dimensionado son otro mundo. Tampoco cubre las comunidades con calderas individuales en cada piso, donde el problema no es técnico sino de coordinación entre propietarios.
La mayoría que hace falta (y por qué casi nadie la cita bien)
Este es el punto donde más proyectos mueren sin necesidad, porque circula la idea de que hace falta unanimidad o mayorías muy exigentes. No es así.
Un tercio, no la mitad
El artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables requiere el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Un tercio. En una comunidad de treinta vecinos, diez votos favorables que sumen un tercio de las cuotas bastan para sacarlo adelante.
Los disidentes no pagan
La contrapartida de esa mayoría reducida es que la comunidad no puede repercutir los costes de instalación ni de mantenimiento sobre quienes no votaron a favor. Es un mecanismo elegante: se facilita muchísimo la decisión precisamente porque nadie se ve arrastrado a un gasto que no quiso.
Pero la puerta no se cierra
Y aquí está el detalle que conviene explicar en la junta, porque cambia muchos votos: si un propietario que votó en contra quiere acceder después al sistema, deberá abonar su cuota actualizada con el interés legal correspondiente.
Dicho de otra forma: no entrar no sale gratis para siempre, sale más caro más tarde. Cuando esto se explica bien, buena parte de la oposición se convierte en abstención y varios «no» se convierten en «sí».
Cómo se compara con otras obras
| Tipo de obra | Mayoría exigida | Artículo |
|---|---|---|
| Energías renovables (aerotermia, solar) | 1/3 de propietarios y 1/3 de cuotas | 17.1 |
| Accesibilidad y supresión de barreras | Mayoría de propietarios y de cuotas | 17.2 |
| Regla general del resto de acuerdos | Mayoría de propietarios y de cuotas | 17.7 |
El ahorro, con la física por delante
La cifra del 30-60 % suena a folleto comercial hasta que se entiende de dónde sale, y entonces deja de sonar exagerada.
Por qué una bomba de calor gana siempre a una caldera
Una caldera quema combustible: en el mejor de los casos convierte 1 kWh de energía en algo menos de 1 kWh de calor. Una bomba de calor no quema nada — mueve calor del aire exterior al interior, y por cada kWh eléctrico que consume entrega 3 o 4 kWh de calor. No es magia ni marketing: es la misma física de tu frigorífico, funcionando al revés.
Dónde se pierde parte de ese ahorro
La electricidad cuesta más por kWh que el gasóleo, así que el ahorro final no es de 300 %, sino el resultado de cruzar ese rendimiento con los precios de cada energía. Por eso el rango honesto es 30-60 % y por eso cualquier estudio serio empieza mirando vuestras facturas reales de los últimos tres años, no una tabla genérica.
Lo que no se contabiliza y también cuenta
Desaparecen el depósito de gasóleo y sus revisiones, los pedidos de combustible, el riesgo de fuga y la chimenea. Y aparece algo que muchas comunidades descubren después: la aerotermia da también refrigeración si la instalación se diseña para ello.
Lo que el RITE exige
Una instalación térmica centralizada no se monta y ya está: se proyecta, se legaliza y se mantiene.
El RITE fija el nivel documental por potencia térmica nominal: por debajo de 5 kW no exige documentación técnica; entre 5 y 70 kW basta una memoria técnica; por encima de 70 kW hace falta proyecto firmado por técnico titulado. Una central de comunidad se sitúa cómodamente en el tercer tramo, así que el proyecto no es opcional.
Ese proyecto define equipos, sala de máquinas, circuitos hidráulicos, regulación y control, y es también el documento que sostiene la solicitud de ayudas y la legalización ante Industria. Lo redactamos, calculamos y visamos nosotros, desde 900 € con precio cerrado.
Las ayudas: se preparan antes, no después
Es el error administrativo más caro de estos proyectos, y ocurre con una frecuencia que duele.
Las convocatorias de rehabilitación energética —fondos europeos y programas autonómicos— subvencionan un porcentaje relevante de la inversión cuando la actuación mejora la calificación energética del edificio. Y para acreditar esa mejora hace falta certificado energético antes y certificado energético después.
El «antes» solo se puede hacer antes. Una comunidad que ejecuta la obra y luego pregunta por las ayudas ha perdido el punto de partida y, con él, buena parte de la subvención. Si estáis valorando el cambio, el certificado inicial es el primer paso, no el último.
⚠️ Consejo del profesional
Antes de la junta, encargad el estudio previo con vuestras facturas reales y llevadlo impreso. Tres números bastan para ganar una votación: lo que gastáis hoy, lo que gastaríais después y en cuántos años se recupera la inversión con la ayuda descontada. La aerotermia rara vez se rechaza porque sea mala idea — se rechaza porque nadie llevó los números y el debate se llenó de anécdotas del cuñado que puso una y no va bien. Con la hoja delante, la conversación cambia de tono en cinco minutos.
Los tres puntos donde estos proyectos se tuercen
El dimensionado con el clima real
Una bomba de calor pierde rendimiento cuando baja la temperatura exterior. Trabaja perfectamente bajo cero, pero rinde menos, y en Valladolid o en el norte de Castilla y León eso es un dato de proyecto, no una nota al pie. Un equipo dimensionado con la climatología de la costa mediterránea se queda corto la primera ola de frío, y entonces el sistema «no funciona» — cuando lo que no funcionó fue el cálculo.
Los emisores existentes
Los radiadores de una instalación de gasóleo están pensados para agua muy caliente. La aerotermia rinde mejor a temperaturas más bajas, así que hay que comprobar si los emisores actuales sirven, si hay que ampliarlos en algunos puntos o si el edificio admite trabajar a temperatura intermedia. Ignorar esto es la causa número uno de las quejas de «no calienta».
La ubicación de las unidades exteriores
Necesitan aire libre, no pueden quedar encajonadas y hacen ruido. Elegir su ubicación pensando solo en la comodidad de la instalación, y no en las ventanas del primero, garantiza un conflicto vecinal permanente. Es una decisión de proyecto, y merece discutirse en junta con el plano delante.
Aprovechad para resolver el reparto de costes
Si vais a abrir la sala de máquinas, vale la pena mirar una obligación que muchas comunidades con calefacción central tienen pendiente: la contabilización individual de consumos, regulada por el RD 736/2020.
La lógica es evidente cuando se piensa un momento: si todos pagan por cuota y no por consumo, nadie tiene incentivo para ajustar. Con repartidores y válvulas termostáticas, cada vivienda paga lo que gasta — y el ahorro que aporta la aerotermia se multiplica porque, además de producir más barato, se consume menos.
Hacerlo en la misma obra sale considerablemente más barato que en dos intervenciones separadas.
El calendario que no deja a nadie sin calefacción
| Momento del año | Qué toca |
|---|---|
| Otoño-invierno | Estudio previo, certificado energético inicial, junta |
| Invierno-primavera | Proyecto, solicitud de ayudas, contratación |
| Primavera-verano | Ejecución de la obra |
| Final de verano | Legalización, pruebas y puesta en marcha |
| Otoño | Certificado energético final y justificación de la ayuda |
La regla de oro: la obra va en primavera o verano. Una sustitución de central en noviembre es una carrera contra el frío con provisionales, y las carreras contra el frío las gana el frío.
La decisión no es aerotermia sí o no
Vuestra caldera de treinta años se va a sustituir igualmente. Esa parte no está en discusión: es cuestión de meses o de pocos años, y probablemente ocurra un martes de enero, con el edificio helado y sin margen para pedir tres presupuestos ni para solicitar una ayuda.
La decisión real que tenéis delante es cuándo y con cuánta información. Sustituir con margen permite estudiar el consumo real, comparar sistemas, pedir la subvención, elegir la ubicación de las unidades con el plano delante y programar la obra en junio. Sustituir de urgencia permite exactamente una cosa: aceptar lo que haya disponible.
Y esa diferencia, en un edificio con calefacción central, se mide en decenas de miles de euros a lo largo de la vida de la instalación.
Contadnos qué caldera tenéis, cuántas viviendas sois y qué gastáis al año, y os devolvemos el estudio previo con números vuestros: ahorro estimado, inversión, ayuda a la que podéis optar y años de amortización. Es lo que necesitáis llevar a la junta, y no cuesta nada.
Fuentes
- Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal (artículo 17.1: energías renovables)
- RD 1027/2007 — Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)
- RD 178/2021 — modificación del RITE
- RD 736/2020 — contabilización individual de consumos de calefacción
- RD 853/2021 — programas de ayuda a la rehabilitación residencial
- IDAE — eficiencia energética en edificios
